Résidence principale ou secondaire : ce qui change pour louer en courte durée
Votre logement est-il votre résidence principale, une résidence secondaire ou un bien dédié à la location ? La réponse détermine le nombre de nuits que vous pouvez louer et les démarches à faire.
Sur Airbnb ou Booking.com, rien ne distingue à première vue une résidence principale d’une résidence secondaire. Pour la loi, la différence est pourtant essentielle : elle fixe le nombre de nuits que vous pouvez louer chaque année, les autorisations à obtenir et parfois les travaux à prévoir. Voici comment s’y retrouver avant de mettre votre logement en location courte durée au nord de Nantes.
Résidence principale : jusqu’à 120 nuits par an
Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Vous pouvez la louer en meublé de tourisme lorsque vous êtes absent : pendant les vacances, un déplacement professionnel ou quelques week-ends.
Dans les communes qui imposent l’enregistrement, cette location est plafonnée à 120 jours par année civile. Depuis la loi Le Meur, la commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par une délibération. Les plateformes doivent bloquer l’annonce une fois le plafond atteint, et le dépasser expose à une amende civile.
À La Chapelle-sur-Erdre et à Carquefou, l’enregistrement n’est pas en place pour l’instant : seule la déclaration par cerfa n° 14004 s’applique, et la résidence principale en est dispensée. Elle doit en revanche rester occupée au moins huit mois par an pour conserver ce statut.
Avant de publier l’annonce, vous remettez à la plateforme une attestation sur l’honneur confirmant qu’il s’agit bien de votre résidence principale. Si vous êtes locataire, l’accord écrit de votre propriétaire est indispensable, et la sous-location d’un logement social est interdite.
Résidence secondaire ou logement dédié : pas de plafond, mais des autorisations
Une résidence secondaire, ou un appartement acheté pour la location, n’est pas soumise au plafond de 120 jours : vous pouvez la louer toute l’année. En contrepartie, les obligations sont plus nombreuses :
La déclaration en mairie est obligatoire dans toutes les communes, par cerfa n° 14004 ou par enregistrement en ligne selon le régime en place. À La Chapelle-sur-Erdre et à Carquefou, c’est pour l’instant le cerfa n° 14004, à envoyer à la mairie. Tout est détaillé dans notre guide meublé de tourisme : les démarches à faire en mairie.
Le changement d’usage peut être exigé par la commune : il s’agit d’une autorisation de transformer un logement d’habitation en meublé de tourisme, parfois temporaire, parfois assortie d’une compensation.
Le diagnostic de performance énergétique entre en jeu lorsqu’une autorisation de changement d’usage est demandée : le logement doit être classé entre A et E en métropole, puis entre A et D à partir de 2034.
Dans les deux cas : vérifiez la copropriété
Si votre logement se trouve dans un immeuble en copropriété, lisez attentivement le règlement de copropriété. Une clause réservant l’immeuble à l’habitation peut empêcher la location de courte durée. Depuis le 21 novembre 2024, les nouveaux règlements doivent indiquer clairement si les meublés de tourisme sont autorisés, et l’assemblée générale peut, dans certains cas, voter leur interdiction. Le copropriétaire qui loue doit également en informer le syndic.
Quelle fiscalité selon le type de logement ?
Bonne nouvelle : la fiscalité ne dépend pas du statut de résidence principale ou secondaire. Dans les deux cas, les revenus d’un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au régime micro-BIC ou au régime réel. Les seuils et abattements ont changé récemment : nous les détaillons dans notre article sur la fiscalité du meublé de tourisme.
Quelle formule de conciergerie selon votre situation ?
Une résidence principale louée quelques semaines par an n’appelle pas la même organisation qu’un appartement loué toute l’année. Si vous avez déjà quelqu’un de confiance pour le ménage, la formule Essentielle à 15 % s’occupe de l’annonce, des prix et des voyageurs. Si vous préférez n’avoir rien à organiser, la formule Sérénité à 23 % prend en charge le logement dans son ensemble. Le détail est sur notre page tarifs.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon logement est ma résidence principale ?
C’est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Si vous y vivez moins longtemps, il est considéré comme une résidence secondaire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.
Ma commune applique-t-elle le plafond de 90 jours ?
Le passage de 120 à 90 jours dépend d’une délibération du conseil municipal. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de fixer votre calendrier de location.
Puis-je louer ma résidence secondaire toute l’année ?
Oui, elle n’est pas soumise au plafond de 120 jours. Elle doit en revanche être déclarée, et la commune peut exiger une autorisation de changement d’usage.
Informations générales à jour en octobre 2026, données à titre indicatif. Les règles peuvent varier selon votre commune et évoluer : vérifiez votre situation auprès de votre mairie ou sur service-public.gouv.fr.
